Para entender mejor estas reglas es
útil repasar brevemente cómo las inversiones en bienes inmuebles pueden ser
tasadas.
Por ejemplo, si una inversión en bienes
inmuebles constituye un negocio o comercio para los Estados Unidos, el ingreso
que sea renta será gravado en base a importes netos (deducciones permitidas)
sujeto a tasas impositivas ordinariamente graduadas.
Si una inversión en bienes inmuebles no constituye un negocio o comercio para
los Estados Unidos, cualquier renta generada por esa propiedad constituirá
fuente de ingresos fija y determinable o anual (FDAP), sujeta al 30% de
retenciones impositivas sin ningún margen para deducciones (1).
Es más: si la inversión no constituye un negocio o comercio para los Estados
Unidos, cualquier ganancia de capital que se reparta por la inversión estará
exenta de impuestos en los Estados Unidos (ya que las ganancias sobre el
capital no constituyen fuente de ingresos fija y determinable o anual.
De igual manera, los extranjeros no residentes pueden formar una corporación
estadounidense a través de la cual se podría realizar una inversión. A la
corporación se le aplicaría el impuesto a las ganancias –sobre montos netos– y
pagaría impuestos por las ganancias sobre el capital como cualquier otra
corporación estadounidense, habiendo como única diferencia el hecho de que los
beneficios son distribuidos desde la corporación a su(s) tenedor(es) de
acciones extranjeros. Estos ejemplos ilustran cómo exactamente, desde 1980, los
bienes inmuebles de los extranjeros sin status de residentes son gravados.
Al Congreso le preocupaba que los
inversores extranjeros, ya sean individuos o corporaciones, a menudo escaparan
de todas las regulaciones impositivas de los Estados Unidos sobre la venta de
los inmuebles, ya sea en calidad de inversión o para uso personal.
El Congreso se dio cuenta de que los dueños extranjeros de corporaciones
extranjeras que poseían inmuebles norteamericanos también podían evitar los
impuestos al vender sus acciones (ya que tales ventas constituyen fuentes de
ingresos en el extranjero, no sujetas al impuesto a las ganancias
estadounidense). El Congreso observó la disparidad entre la carga impositiva
impuesta a los ciudadanos y residentes que invertían en inmuebles
estadounidenses y los no residentes que invertían en inmuebles estadounidenses,
llegando a la conclusión de que tal disparidad violaba los principios de las
políticas impositivas. Como resultado, el Congreso aprobó el Acta de Impuestos
sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA) en 1980.
El Acta de Impuestos sobre las Inversiones
Extranjeras en Bienes Inmuebles básicamente obliga a los extranjeros no
residentes que tributen impuestos a pagar el impuesto a las ganancias
estadounidense a tasas ordinariamente graduadas y sobre los ingresos netos (con
ciertas deducciones permitidas) derivados de bienes inmuebles estadounidenses,
lo que es generalmente un beneficio para los no residentes.
Sin embargo, el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes
Inmuebles también se asegura de que las ganancias derivadas de la venta de
propiedades inmuebles norteamericanas también estén sujetas al gravamen de los
impuestos.
Ser propietario de inmuebles a través de corporaciones tampoco sirve para
eximirse de lo que dispone el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras
en Bienes Inmuebles.
El Acta de Impuestos sobre las
Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles tasa con impuestos el ingreso y las
ganancias derivadas de la operación y venta de Intereses en Bienes Inmuebles
Norteamericanos (USRPIs) por parte de extranjeros no residentes y corporaciones
extranjeras.
Se entiende por Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos cualquier interés
en un bien inmueble en suelo norteamericano (incluidos los intereses en minas,
pozos y otras reservas naturales inexplotadas, reformas y algunas propiedades
personales asociadas generalmente con los bienes inmuebles) y cualquier interés
en ciertas corporaciones norteamericanas (compañías que posean bienes inmuebles
en los EE.UU.).
Debe notarse que un Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos también existe
en el caso de propiedades ubicadas en las Islas Vírgenes (mas no en otras
posesiones de los EE.UU.).
Para determinar si una corporación es
una Compañía Propietaria de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos (USRPHC), se
debe tomar en cuenta el porcentaje de activos poseídos por la corporación que
constituyan Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos durante un período de
tiempo determinado.
El período de tiempo a tomar en cuenta será el menor de:
(i) el período durante el cual aquel que tribute impuestos mantenga su interés
en la corporación, o
(ii) el período de cinco años que termina en la fecha de transferencia de la
corporación.
Por lo general, una corporación local es una Compañía Propietaria de Bienes
Inmuebles en los Estados Unidos si el valor justo de mercado de sus Intereses
en Bienes Inmuebles Norteamericanos es mayor o igual al 50% del valor justo de
mercado de las posesiones en bienes inmuebles y otros activos usados en
comercios o negocios en todo el mundo por la corporación.
Las reglas que se aplican a las Compañías Propietarias de Bienes Inmuebles en
los Estados Unidos son bastante complejas y existen numerosas excepciones,
incluyendo una para las corporaciones que previamente hayan vendido todos sus
Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos, y otra para el 5% o menos de los
dueños de Compañías Propietarias de Bienes Inmuebles en los Estados Unidos que
hayan negociado acciones públicamente.
También debe hacerse notar que las
reglas especiales se aplican en otros tipos de entidades comerciales (por
ejemplo sociedades). Generalmente, un interés en una sociedad no es un Interés
en Bienes Inmuebles Norteamericanos.
Se tiene un enfoque más laxo en el caso de que uno de los miembros de la
sociedad reciba un pago de ella. Si el miembro de la sociedad vende su parte,
la cantidad de dinero en efectivo u otras propiedades recibidas por el socio,
en la extensión atribuible a Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos, es
vista como un monto cambiado por un Interés en Bienes Inmuebles
Norteamericanos.
Como otros aspectos de las leyes
impositivas estadounidenses que se aplican a los no residentes, el Acta de
Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles recauda
mediante una tasa de retención.
Si un extranjero no residente se deshace de su Interés en Bienes Inmuebles
Norteamericanos, el comprador debe retener el 10% del precio total de compra
del Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos y remitirlo a la Dirección
Impositiva (IRS) en un período no superior a 20 días luego de efectuada la
transacción.
Esto crea un problema cuando el precio de venta excede la cantidad de efectivo
sumida en la transacción (por ejemplo, cuando el vendedor no residente recibe
una promesa de pago sobre la propiedad). No se requiere retención si el
comprador puede demostrar que el vendedor no es extranjero, que el interés
transferido no es un Interés en Bienes Inmuebles Norteamericanos, que el
vendedor no está sujeto a gravamen para esa transacción (esto puede ser así por
razones varias), o que el vendedor puede apelar a retenciones reducidas (por
ejemplo, bajo ciertos tratados impositivos) o puede apelar a un certificado de
retención.
Para obtener un certificado de
retención y una exención de retención de impuestos, el vendedor no residente
debe completar el formulario 8288-B de la Dirección Impositiva (IRS).
se formulario requiere una descripción de los
Intereses en Bienes Inmuebles Norteamericanos incluidos en la
transacción, el precio de venta, un cálculo del máximo de impuestos a pagar y
evidencia de que el vendedor no posee obligaciones de retención no cumplidas
según el Acta de Impuestos sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes
Inmuebles con respecto a la compra de los Intereses en Bienes Inmuebles
Norteamericanos.
Si el certificado de retención se obtiene, el extranjero no residente debe
emitir un recibo de retorno de impuestos por el año de venta y pagar el importe
apropiado del impuesto a vencer en ese año.
Una inversión en inmuebles
norteamericanos también puede crear complejidades significativas en el marco de
una herencia. Los Estados Unidos se han incorporado a tratados impositivos por
herencia con diversos países, para eliminar el doble gravamen de la herencia
por parte de los diferentes países.
Estos tratados generalmente operan obligando a la persona fallecida a tributar
impuestos solamente en el país donde tenía fijado su domicilio (con intención
de residir de forma permanente) al momento de su muerte.
Sin embargo existen excepciones, particularmente con respecto a los inmuebles.
Por ejemplo, la herencia de un individuo con domicilio en la República Federal
Alemana que posea bienes inmuebles en EE.UU. será básicamente gravada con
impuestos a la herencia alemanes.
Sin embargo, los impuestos estadounidenses a la herencia son válidos con
respecto a los inmuebles situados en suelo de los Estados Unidos. Como
resultado de la inversión, la herencia de la persona fallecida deberá lidiar
con las complejidades de los tratados impositivos entre países, impuestos a la transferencia
-que se deben abonar en dos países-, recibos de retorno de impuestos a la
herencia en múltiples jurisdicciones, certificados de probidad de los Estados
Unidos y otros asuntos vinculados. A menudo, estas onerosas complejidades
pueden ser evitadas planeando con antelación la herencia.
Si tomamos el ejemplo anterior, la
persona domiciliada en Alemania podría haber retenido su interés en los
inmuebles norteamericanos a través de una corporación alemana. Según el tratado
impositivo vigente entre ambos países, las acciones de la corporación germana
no podría haber estado sujeta a gravamen por parte de los Estados Unidos,
protegiéndose de esa manera de una situación de doble gravamen.
Nótese que las transferencias de propiedades estadounidenses a corporaciones
extranjeras siempre llevan aparejadas complejos temas impositivos, siendo lo
más conveniente buscar asesoramiento de un profesional en impuestos calificado
en caso de tener que efectuar una de estas transacciones.
En resumen, el Acta de Impuestos sobre
las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles provoca que las inversiones
extranjeras (incluso en algunos casos de residentes temporales) en bienes
inmuebles estadounidenses sean gravadas de manera muy similar que las de los
ciudadanos o extranjeros con status de residentes.
Generalmente, los impuestos se aplican sobre los ingresos netos provenientes de
los inmuebles que sean propiedad de extranjeros, a tasas impositivas graduadas.
Los impuestos también se aplican sobre la venta de ese bien inmueble, con una
parte de esos impuestos retenida sobre el precio de compra (por parte del
comprador) y remitida a la Dirección Impositiva (IRS).
Al considerar empezar a invertir en bienes inmuebles, se deben tomar
precauciones extremas en cuanto a las consecuencias impositivas que traerá
incluir estos bienes en una herencia, particularmente si el inversor pretende
residir de forma permanente fuera de los Estados Unidos.
(1)
Debe hacerse notar que quienes
pagan impuestos pueden elegir entre considerar a los ingresos generados por
bienes inmuebles (por ejemplo el alquiler de un departamento) como un ingreso
efectivamente conectado con un comercio o negocio, aún cuando la propiedad de
ese inmueble no constituye de forma ordinaria un comercio o negocio. Esta elección
es a menudo beneficiosa, ya que el impuesto del 30% de retenciones, que no
permite deducciones adicionales, a menudo provoca un duro e indebido resultado
fiscal. Esta elección ha sido extensamente reemplazada por el Acta de Impuestos
sobre las Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA).
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