Con esto se da por terminado el tema de determinación de coeficientes, para calcular el valor unitario del lote tipo de comparación.

Al final de cada línea de la planilla, se obtiene un valor resultante.
Con la aplicación al valor unitario bruto obtenido originalmente, de toda esta serie de correcciones se han logrado homologar todas las ventas, transformarlas como si fueran en un mismo lugar, en una misma fecha, en la misma forma de pago, con iguales medidas, de la misma ubicación, etc.

Por supuesto que el primer promedio de esos valores, es –matemáticamente- el valor probable de la zona. Ahora bien, podemos hacer el promedio directo o ponderado. El promedio ponderado puede hacerse de las siguientes maneras:

Métodos de Ajuste

Primer procedimiento u opción:

Un mecanismo rápido es hallar un segundo promedio, descartando aquellas ventas que estén por arriba o por debajo de un determinado porcentaje, que, por ejemplo, puede ser del 20%. Suponiendo que un promedio nos dé un valor 100, haciéndolo en números decimales, haríamos un segundo promedio, con todas las ventas encuadradas dentro de los valores 120 y 80, es decir más 20 y menos 20. Aquellas, por ejemplo, que resulten 130 ó 150, indudablemente están escapando a la normalidad, y nos pueden hacer pensar que son ventas que por algún motivo especial escapan al valor promedio. Este sería un mecanismo fácil y rápido.-

Segundo procedimiento u opción:

El otro sistema, más matemático, es el de utilizar el método de dispersión de valores, o sea: hacer un primer promedio y dividir el valor resultante de cada venta por el valor del promedio. Esto nos da –para cada venta- una relación que puede ser superior o inferior a la unidad; a esta relación se le resta la unidad, obteniéndose una diferencia de signo positivo o negativo.-

La suma de estas diferencias –en valores absolutos (no importa si es positiva o negativa)- dividida por el número de ventas consideradas, nos fija el máximo de diferencia, positiva o negativa, aceptable para cada venta. Se descartan aquellas ventas que superen tal diferencia, y se practica el segundo promedio definitivo. Se agrega –como ilustración- un ejemplo del método de dispersión:

MÉTODO DE DISPERSIÓN
(para ventas no numerosas)

Primer Promedio = $ 395.369 = $ 43.931/m²
(9 ventas) 9

* (valores excluidos en el Segundo Promedio)

Suma de dispersiones = Total = 0,95 (suma de valores absolutos)

Dispersión media        = 0,95 = ± 0,11

* Antecedentes de ventas u ofertas eliminadas en el segundo promedio = 3 – 4 – 6

Segundo promedio = 251.920 = $ 41.987/m²
                                       6

Se adopta: $/m² 42.000.=

Veamos cómo queda una posible planilla de trabajo de gabinete

Tal como surge de dicha planilla, he descartado dos antecedentes de trabajo (1º y 2º), ya que los mismos me arrojaban guarismos muy por debajo de aquellos que poseen similares características al bien a valuar. O sea, las características extrínsecas e intrínsecas son muy disímiles lo que me ha obligado a descartarlos.-

Este tipo de decisiones, las toma el tasador luego de evaluar todas las características analizadas, vistas o constatadas en la inspección ocular que realiza.-

Ésta, es la etapa "artística" del tasador. O sea, donde tiene que agudizar el sentido común y que sus conclusiones no se limiten a la frialdad de los números de una planilla.-

UNIDADES DE LONGITUD

UNIDADES DE SUPERFICIE

UNIDADES AGRARIAS

MEDIDAS ARGENTINAS ANTIGUAS

UNIDADES INGLESAS Y SUS EQUIVALENCIAS EN DECIMALES

Mi próximo trabajo Tasación de Mejoras (arancelado)

BIBLIOGRAFÍA

"Manual de Tasaciones-propiedades urbanas y rurales" 2º edición, Dante Guerrero, Librería y Editorial Alsina, Bs.As., Arg., 1994.-

"Manual del Tasador", Eduardo Magnou, Ed. Abeledo-Perrot, Bs.As., Arg., 1992

Normas del Tribunal de Tasaciones de Nación de la República Argentina

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