A medida que la economía continúa mejorando, podemos esperar una mayor
competencia entre las compañías financieras por tu negocio.
Un claro ejemplo de
esto es el criterio que los prestamistas usan para ofrecer créditos de vivienda
a nuevos clientes.
Si bien es cierto que muchos futuros dueños podrían tener un
acceso más fácil al crédito dentro de los próximos doce meses en comparación a
los dos últimos años, es importante recordar que nada en la vida viene gratis, y
que el crédito fácil posiblemente termine siendo algo más parecido a una costosa
hipoteca.
Razón préstamo a valor
Una cosa que debemos mirar con atención es la razón préstamo a valor (LVR). Como
el nombre lo indica, es la razón (o porcentaje) entre el tamaño de tu préstamo y
el valor de la propiedad que estás comprando.
Si tomas prestado $300.000 contra
una propiedad que ha salido $400.000, entonces el LVR es del 75%. Las
instituciones financieras usan el LVR como una forma de decidir qué riesgo tomar
en sus estrategias de préstamo.
Un LVR alto (generalmente cerca del 100%)
significa que la institución está prestando la gran mayoría del dinero, lo que
representa una estrategia más agresiva y riesgosa para el
prestamista.
Por otra parte, cuando las instituciones quieren ser conservadoras, insisten en
LVRs más bajos (como del 85% y más bajo), significando esto que los prestatarios
deberán tener un mayor depósito y una mayor equidad.
Antes de la crisis financiera mundial, LVRs altos (algo así como un sinónimo de
crédito fácil) estaban disponibles por parte de la mayoría de los prestamistas.
A mediados de 2008, nuestra base de datos registró más de 600 préstamos de
vivienda que ofrecían hasta un 100% de LVR. Esto quiere decir que tú podías
pedir prestado el valor entero de la propiedad sin ahorrar para un depósito.
El escenario de los préstamos este año ha estado dominado por
hipotecas de LVR
más bajos, y los LVRs del 100% parecen haberse extinguido hasta el momento.
Riesgos
Los inversores y los trabajadores independientes que tienen una importante
plusvalía pero no tanto efectivo pueden encontrar esta clase de préstamos
enormemente atractiva.
Pero los compradores de la primera casa deberán
mantenerse al margen. Si bien puede parecer atractivo el hecho de comprar una
propiedad sin ahorrar para el depósito, el riesgo más alto y los costos
potencialmente más altos significarán un mayor estrés y un mayor costo a largo
plazo.
Por ejemplo, tomemos un prestamista que ofrece una tasa variable del 7,04%. Su
LVR es del 98% de modo que necesitarías un depósito de al menos $6000 para una
propiedad del $300.000. Los
reembolsos a esta tasa por una hipoteca de $294.000
serían de aproximadamente $2085 al mes.
Si pudieras ahorrar para un depósito mayor, tus opciones entonces serían mayores
y podrías aplicar para un crédito estatal para vivienda al 6,46%, que es sin
dudas una de las mejores posibilidades disponibles.
Su LVR es del 95%, de modo
que por una propiedad de $300.000 necesitarías un depósito de $15.000. Los
reembolsos para un préstamo de $285.000 a esta tasa serían aproximadamente de
$1917 al mes.
Al ahorrar unos $9.000 extra por anticipado, podrías evitar el pago de más de
$50.000 en intereses en el término de 25 años.
En consecuencia, antes de dejarte
cautivar por cualquier folleto o propaganda de hipotecas sin depósito, asegúrate
de leer la letra chica y calcular cuánto realmente va a costarte en el largo
plazo.
No hay nada de malo en tomar una gran hipoteca con un bajo depósito, pero
recuerda que sí hay más riesgos, y casi seguro habrán más costos. Haz tu tarea,
habla con todos los prestamistas disponibles, y busca información en la Web.
