¿Qué hay que tener en cuenta al comprar una propiedad?
Uno de los
aspectos más importantes es distinguir entre aquellas cosas que pueden
transformarse mediante una inversión razonable respecto al
valor de la
propiedad, y las que no son modificables, que son las más importantes porque
hacen a la estructura misma de la misma.
Por ejemplo
la ubicación, categoría del edificio, luz natural, distribución de la planta.
Otros aspectos, como ser una mano de pintura, un revestimiento, refaccionar un
baño o una cocina, son cosas que se pueden modificar.
Las orientaciones son las aplicables al hemisferio sur, en el caso del
hemisferio norte deben invertirse.
Los productos mas demandados por el comprador promedio en este momento son los departamentos chicos, de 1,2 y 3 ambientes, por debajo de los 100 mil dólares, que sirven tanto para uso personal como para reserva de valor o para renta.
Muchos interesados nos consultan respecto a cuáles son las mejores zonas de
la Capital. Si el destino es la vivienda, no son las mismas para todas las
personas. Hay zonas o barrios donde solo se mudan quienes ya provienen de allí,
o tienen allí familiares o allegados, mientras que otros son receptivos de
inmigración dentro de la ciudad, o sea a los que se muda gente de cualquier
parte.
Estos son Barrio Norte, Palermo y Belgrano. Dentro de cada barrio, los lugares
más valorados son los que tienen buenas vistas, cerca de plazas y espacios
verdes, y preferentemente con buenos medios de locomoción (aspecto agudizado por
el congestionamiento vehicular que sufre la ciudad de Buenos Aires. En los
últimos 5 años se recuperó primero con fuerza el corredor norte y centro de la
ciudad, pero ahora el crecimiento esta llegando a la zona sur.
La mejor orientación de la vivienda (en cuanto a luminosidad, calor, etc.) es mirando hacia el Norte, porque tiene luz y sol todo el día. Le sigue hacia el Este, porque tiene sol de mañana. En 3er lugar esta la orientación Oeste - que al menos tiene sol de tarde-, y en ultimo la sur, que no tiene sol nunca y además es la mas húmeda.
Respecto a los amenities o servicios, los más solicitados son en primer lugar el servicio de vigilancia, y en segundo lugar la piscina y el salón de usos múltiples (SUM). Y en último lugar se piden también juegos para niños, jardín, parrilla, laundry, etc.
Un aspecto que hay que tener en cuenta es el importe que se deberá abonar en concepto de expensas. Uno de los elementos más relevantes en este costo es la vigilancia o la cantidad de personal contratado que tiene un edificio, y cuántas son las unidades que, en forma conjunta, deberán hacerse cargo de ese gasto. En este sentido cabe señalar que una piscina, un gym o un laundry no resulta caro para el consorcio: lo costoso es construir estas amenities, pero una vez realizada la inversión inicial, el mantenimiento no es de un valor significativo.
En el mercado circula la presunción de que conviene verificar el funcionamiento de las canillas, abrir y cerrar ventanas, o que hay que mirar especialmente techos, zócalos, rejillas, etc., para descubrir patologías ocultas en un inmueble. Lo cierto es que antes de comprar la propiedad conviene revisarla, pero habitualmente las escrituras protegen a los compradores con cláusulas donde el vendedor se hace responsable por los “vicios ocultos” que tenga la unidad.
Cabe señalar que si lo que estamos buscando es una vivienda, ya sea para nosotros mismos o algún allegado nuestro, trataremos de elegir aquella que coincida en la mayor cantidad posible de atributos con las expectativas que tenemos.
Pero si buscamos comprar un inmueble en construcción para revenderlo y capitalizarnos, además de evaluar quien está detrás del proyecto deberíamos estudiar cuál será la propiedad que aporte una mayor tasa de retorno.
Finalmente, en el caso de aspirar a una inversión de renta, quizá no resulte tan conveniente adquirir algo menos costoso, sino elegir una propiedad ubicada en una zona de alta demanda y de buena calidad, donde se pueda maximizar la renta y la ocupación a lo largo del tiempo.
Por Miguel
Ludmer
Director de
Interwin Marketing Inmobiliario