Si hay cosas importantes en la vida, una de ellas es comprarse una casa, mi casa, finalmente dejar de alquilar para arriesgarnos a tener algo propio, o bien adquirirla a modo de inversión donde va parte importante de nuestros ahorros.
Por eso es importantísimo asesorarnos bien con el profesional correcto a fin de correr el menor riesgo posible y no tener que lamentarnos mas tarde. Aquí algunos tips para tener en cuenta.
La Casa que queremos comprar
Vimos la casa, nos encantó, está cerca del colegio de los chicos, es amplia, luminosa y bien ubicada.
Primer punto: hacernos asesorar por un arquitecto que vera mas allá que nosotros y podrá percibir humedad y otras cosas que quienes no entendemos no veremos, para descartar así también los vicios ocultos o redhibitorios (tema ya tratado)
Segundo punto. Nos gustó. Comenzamos a negociar el precio, ¿ahora qué?
Generalmente se querrá firmar una Reserva de Compra, costumbre mas generalizada cuando existe una inmobiliaria intermediando y debe presentarle la oferta al vendedor.
Ahora bien, será necesario ANTES DE FIRMAR NADA, primero, asesorarse jurídicamente, y segundo tomar los recaudos y precauciones sumamente importantes.
Asesoramiento antes de comprar una casa
El abogado vera que el inmueble no tenga embargos, que el vendedor no este inhibido, que no haya ningún fallecido como dueño de la casa (aunque puede haber una sucesión por inscribir), vera si se adeudan impuestos (que eventualmente serán descontados del precio final), tasas o servicios y principalmente si el bien esta apto para ser comprado.
Para esto, se entrega una copia de la escritura (ya dijimos que ningún otro documento es valido para vender) al abogado de nuestra confianza.
Este pedirá entonces: Informe de dominio e Inhibiciones con ante el Registro de la Propiedad correspondiente al inmueble: Si los vendedores “en su persona” se encuentran inhibidos, es decir, si esta anotado en el Registro que no pueden vender o comprar y por que razón (ello figurara en la “ficha” de cada uno)
Si la casa tiene embargo, por deudas, hipoteca bancaria o no, se solicita incluso un Veraz para saber cual es la situación bancaria de cada vendedor.
En caso de que el vendedor fuese una sociedad, el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta. (Constitución de sociedad, Acta Social, Poder (especial o gral.) para vender esa propiedad realizado ante Escribano).
También se sabrá si la propiedad está sometida a alguna restricción como ser que esté afectada a una expropiación futura para una autopista o que la calle donde está ubicada deba ser ensanchada, en cuyo caso puede que en el futuro haya que demoler una parte del frente.
Será importante también para cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar. Todo esta averiguación no demorara mas de una semana y se tendrá tranquilidad absoluta.
Que pasa si quien surge como dueño en el Registro ha fallecido?
Obviamente no podrá firmar nadie por él, y el fallecido no vendrá a dar su firma, así que en principio no podría hacerse. Ahora, si quienes quieren vender, supongamos los hijos del fallecido, ya tramitaron la sucesión y el juez declaró como herederos a estos y ordena tal inscripción a su nombre, si podrá hacerse.
Es necesario aclarar que sin sucesión no podrán vender quienes no sean herederos declarados por juez. No es valido que yo firme como hija de mi padre fallecido, dado que no es un título valido o perfecto, lo que ningún escribano admitirá y aun así, me imposibilitará vender cuando lo quiera. Si o si deberá hacerse la sucesión del vendedor fallecido.
Si el juez no autorizo que se inscriba aun, pudo en su defecto, haber autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela.
A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos, es decir, abreviando. Todo esto surgirá del Expediente sucesorio que el abogado vera y deberá corroborar.
Deudas del inmueble
Si el inmueble tiene deuda por impuestos será el escribano quien lo ponga de manifiesto al escriturar y quien retendrá el dinero para el pago de tales, dado que de otra manera no esta autorizado a escriturar por ley.
Ahora bien, recordemos pedirle los recibos pagos de tales impuestos, dado que es practica común que no se pidan, en la creencia de que se pagaran, y es común que el escribano “olvide” pagarlos y “olvide” entregarnos la constancia, cuestión que surgirá cuando años después queramos vender, dado que saltaran las mismas deudas por iguales periodos de mismos impuestos: Rentas, Municipal, etc.
La Reserva de Compra
Una vez seguros de lo anterior, “Oferto” la suma que entiendo vale el inmueble, entregando asimismo una suma de dinero o cheque a fin de darle seriedad a mi oferta. En caso de que esta oferta no sea aceptada por el vendedor, la suma sera devuelta, en caso de ser aceptada se descontara del precio final y el inmueble formalmente dejara de estar a la venta.
El objetivo es que el vendedor se siente a evaluar si le conviene o no mi oferta por encima de otras donde tal vez no hubo seriedad, no se oferto dinero o bien, adelantarnos a otras. En muchos casos no se acepta ni pagare ni cheque, pero de no progresar la oferta será mucho más fácil de recuperar el cheque o pagare que el efectivo.
Si una vez firmada, como comprador me arrepiento, obviamente perderé lo dado en reserva de mi futura casa.
Por lo tanto en la Reserva constaran los datos completos de vendedor y comprador, la oferta y la fecha en que se firmara el Boleto de Compraventa, que será el paso posterior.
Aquí es donde el comprador, sin dejarse influenciar por el vendedor, deberá buscar un abogado de confianza que intervendrá tanto en el boleto como en la escritura traslativa de dominio, de modo que no sea el vendedor quien ofrezca los servicios de “su“ abogado, en tanto que siempre este mirara su propio interés sin defender el nuestro.
El Boleto de compraventa
Aun hoy persiste la creencia de que tener un boleto de compraventa
No se es dueño y titular del inmueble hasta tanto se lleve a cabo
Momento en el cual se entregara el dinero para completar el valor y la posesión de esta por parte del vendedor. Es algo similar al “formulario 08 automotor” que nos habilita a manejar el vehículo pero es de quien lo inscribió ante el Registro automotor.
Por lo tanto podrán pasar muchos “dueños” con boletos, pero legalmente y para el Registro, será comprador quien inscriba su casa a su nombre, y vendedor, quien la transmita por escritura también e inscriba este acto también en el Registro.
Esto vale también para embargos y créditos: no me podrán embargar una propiedad, ni servirá de garantía para ningún crédito personal si no es mía formalmente, dado que solo poseo un boleto.
Una vez con nuestro abogado al lado, se firmara el Boleto de Compraventa, que desde ya no deberá ser de los de formulario, ni redactado por el vendedor, donde constaran todos los datos de la propiedad (lo que se llama Nomenclatura Catastral, Pda., Etc.), de los intervinientes: comprador y vendedor, la fecha de escrituración, la forma de pago, el lugar, la plata que se entrega en ese momento, moneda y todos los detalles que hacen a la operación.
Generalmente el dinero varía entre un 30 y 40% del precio pactado, y el resto a entregar en 30 o 45 días a la fecha de la Escrituración, con escribano que designara alguna de las partes. (art.1185 del Código Civil).
También puede no entregarse nada de dinero, dado que las condiciones serán las que se pacten entre las partes, lo que no le quitara validez a tal documento, (aun cuando el comprador en caso de concurso o quiebra del vendedor, no podrá presentarse con crédito privilegiado a reclamar lo correspondiente).
Justamente los juicios por “Escrituración” derivan de la falta de firma de la escritura, reclamado por vendedor o comprador, atento que el Boleto sí es documento legal para exigir los derechos propios y los deberes a los que el otro se comprometió, dando lugar incluso para reclamar indemnización.
Se firmara, se entregara lo que queda del precio y el vendedor entregara la “posesión” finalmente de la casa, con la llave.
Los honorarios del escribano y gastos de la escritura serán abonados como acordaron las partes, en general los asume el comprador, así como los gastos de tramitación previa la escritura los paga el vendedor.
Perdí mi escritura:
Otra de las creencias populares es que extraviada la escritura no soy mas dueño.
Puede ocurrir que todo haya salido bien, este en posesión de mi casa finalmente y un día, quiera por ejemplo, Afectar mi Casa como Bien de Familia, y la misma por razones desconocidas no aparezca, ¿qué hago?
En este caso el tramite de sacar una copia o Segundo Testimonio de la original es realizado por el Escribano con el que hicimos la escritura, si
En caso contrario, estará depositado en el Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Notarios de la respectiva jurisdicción, donde podremos acercarnos con un recibo de Rentas o Municipal, a fin de que me expidan el Segundo testimonio para inscribir ante el Registro de la propiedad, y listo, volveré a ser dueño.
Finalmente, la escritura
Llegado el día de Escriturar en la fecha y lugar pactados, con el Escribano designado, Este nos reunirá para verificar que la escritura llevada a cabo es completa de datos propios y del inmueble, del precio y de todas las cuestiones que se pactaran. Además ya habrá verificado lo que se llama “antecedentes del titulo”, es decir, vera el árbol genealógico del inmueble descartando cualquier vicio o imperfección de este.
Puede ocurrir que el vendedor no quiera entregar una copia del título, y aún que diga que los certificados los pedirá el escribano para la escrituración, pero para ese entonces Ud. ya habríamos firmado el boleto y entregado una gran parte del precio, lo que no es conveniente, (y hasta es inconveniente), razón por la que es importante tener ese abogado de confianza con nosotros.
En este caso el tramite de sacar una copia o Segundo Testimonio de la original es realizado por el Escribano con el que hicimos la escritura, si
En caso contrario, estará depositado en el Archivo de Actuaciones Notariales del Colegio de Notarios de la respectiva jurisdicción, donde podremos acercarnos con un recibo de Rentas o Municipal, a fin de que me expidan el Segundo testimonio para inscribir ante el Registro de la propiedad, y listo, volveré a ser dueño.
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