Los
consorcios
de Propiedad Horizontal se rigen por la ley 13512 y el Reglamento de
Copropiedad de cada edificio.
El
monto de expensas que paga cada copropietario se calcula en base al porcentual
que corresponde a cada unidad funcional (este porcentual está fijado en el
Reglamento de Copropiedad) sobre el monto total de gastos mensuales.
Existen
edificios con servicios centrales (calefacción y agua caliente, por ejemplo) y
otros con servicios individuales.
Los gastos que componen las expensas mensuales
contienen: los sueldos y cargas
sociales del personal (encargado, ayudante), los servicios centrales (sí
corresponden), los gastos de mantenimiento de ascensores, bombas, portero eléctrico,
luz, seguro del edificio, honorarios administración, vigilancia (si
corresponde), etc. y los gastos de mantenimiento (reparaciones, pintura, etc.).
En
la mayoría de los edificios de propiedad horizontal existe un administrador,
designado por la asamblea de copropietarios y una comisión integrada por propietarios, también elegidos por asamblea. El administrador es el responsable legal del Consorcio, estableciéndose entre este y el
consorcio un contrato de mandato. Respecto a la comisión si bien no está
contemplada en la ley 13512 su función es colaborar con el administrador.
En
los consorcios debe realizarse una Asamblea Ordinaria anual a fin de poner a
consideración la situación del consorcio, los gastos efectuados, y la rendición
de cuentas del administrador. A su vez, pueden realizarse Asambleas
Extraordinarias.
La forma de convocarse así como el quórum necesario para
sesionar está contemplado en el Reglamento de Copropiedad. También deben
aprobarse o no las rendiciones de cuentas del administrador en caso de cesar en
sus funciones.
Generalmente
en la Asamblea anual se ponen a consideración los gastos y la rendición de
cuentas y su aprobación se hace sin
efectuar controles en los comprobantes respaldatorios de los gastos.
Sin duda,
aprobar la gestión realizada por un tercero, sin suficientes elementos de
juicio y conocimientos para evaluar
su actuación, desconociendo la eventual existencia de deudas previsionales, o
sanciones fiscales por haber recibido comprobantes que no cumplen con las normas impositivas, es asumir una responsabilidad y
consecuentemente un riesgo muy importante.
¿Por
qué solicitar una auditoría? Porque se delega la tarea de control en un profesional, independiente del administrador y del consorcio, que
analiza los gastos y efectúa los controles necesarios y realiza un informe
final sobre la situación del Consorcio, manifestando su opinión y permitiendo
de tal modo a la asamblea de copropietarios tomar la decisión de aprobar o no
la rendición de cuentas anual.
A su vez, se le pueden solicitar que efectúe
recomendaciones a efectos de mejorar la gestión. Mejorar la gestión, implica
el manejo más eficiente de los recursos a fin de proveer mejores servicios al
edificio, al menor costo, o sea con menores expensas.
