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La utilidad contable derivada de la venta de inmuebles se determina de la misma manera que lo explicado en el Clase anterior es decir, sí el valor monetario del activo es > que la depreciación acumulada y ésta diferencia es < al precio de venta o enajenación el producto será utilidad contable.
Fiscalmente no todas las operaciones por enajenación de bienes inmuebles están gravadas, ya que en el caso de casa habitación, están exentas del pago de IVA e ISR, fracción XV del articulo 109 de la LISR y en el caso de terrenos, estos solo están exentos de IVA pero no de ISR.
La enajenación de inmuebles generalmente se legaliza ante Notario Público y el federatario se obliga a retener y enterar los impuestos correspondientes. El ISR causado y pagado se considera como pago provisional y se acreditará inclusive en la declaración anual.
Es conveniente recordar que la ley ISR establece: “cuando no se pueda separa el costo del terreno, se debe considerar como costo de adquisición el 20% del costo total.
El Sr. NAPOLEON YOCUPICIO, vende una casa, y desea saber cuanto tiene que declarar por concepto de ganancia (fiscal) que acumulará a sus ingresos gravables, y nos da la siguiente información.
Costo de adquisición $100,000.00
Costo de venta $750,000.00
Fecha de adquisición 20/02/1994
Fecha de venta 27/10/2006
Para obtener el factor relativo a la inflación del periodo:
INPC FECHA DE VENTA |
119.1700 |
4.4028 |
INPC FECHA DE ADQUISICION |
27.0668 |
Al costo de adquisición se aplica valor al terreno y a la construcción
TERRENO |
100,000.00*20% |
$20,000.00 |
CONSTRUCCION |
100,000.00*80% |
$80,000.00 |
SUMA DEL COSTO |
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$100,000.00 |
Se determina el costo actualizado:
La depreciación por construcción es del 3% anual, por lo tanto si lo multiplicamos por los 12 años, nos da un porcentaje del 36% y es el equivalente a $28,000.00, que se le restaron a los $80,000.00 del costo de adquisición de la construcción, y nos quedan $51,200.00.
La ganancia determinada $436,520.64 se divide entre el número de años transcurridos desde la fecha de adquisición a la fecha de enajenación, en nuestro caso 12 años =
$36,376.72 será la “ganancia acumulable”.
La ganancia no acumulable (436,520.64-36,376.72) se utilizará para determinar el impuesto correspondiente a ISR al cual se le disminuirá el pago provisional que como ya dijimos, el Notario está obligado a retener y enterar.
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