PLANILLAS DE COMPARACION DE VALORES DE TIERRA
Las planillas de análisis de valor son instrumentos para el procesamiento de la información y la obtención de valores unitarios que conducirán al Valor de Tasación. Se utilizan para comparación integral de lotes, fracciones urbanas, campos o fracciones rurales.

Su uso correcto implica dos niveles:
• la introducción de la información sobre los inmuebles que obrarán de antecedentes de mercado.
• el procesamiento de la información en forma coherente y en función del objetivo propuesto: la obtención de un valor unitario para el bien a tasar o valor zonal.

DESCRIPCION DE LA PLANILLA
El encabezado lleva los datos básicos del pedido, la fecha de tasación, la moneda en uso y el tipo de cambio, el técnico que intervino y la zona de análisis (cuando se la utiliza para la obtención de valores unitarios zonales).
Asimismo, se consignan la ubicación y medidas del lote a tasar y los datos de las inmobiliarias que han sido fuente de información.
Los antecedentes recogidos se ubican en orden, a la izquierda de la planilla. Se consignan básicamente ventas realizadas, cuando se cuenta con datos verificables, u ofertas.
Toda la primera parte de la planilla desarrolla información sobre los antecedentes elegidos y registrados: fecha, precio, medidas, superficie, zonificación y edificabilidad, precio unitario según superficie y según superficie construible, denominado valor de incidencia.
La planilla de Análisis de Valores de Tierra permite descontar las mejoras que circunstancialmente puedan tener los antecedentes. De cada antecedente permitirá obtener el precio unitario por superficie del terreno y por superficie edificable en el terreno según sus posibilidades de acuerdo a la reglamentación vigente, en el caso de terrenos urbanos.
Estos valores unitarios obtenidos de cada antecedente serán procesados utilizando coeficientes de homogeneización, que compararán cada una de las características principales del antecedente con las del tasado.

Los coeficientes de homogeneización se aplican como multiplicadores. Los rubros de comparación son los pertinentes para cada caso: en el Análisis del Valor de la Tierra, corresponderá: actualización, ubicación, medidas, esquina, superficie, forma, topografía, aptitud, aptitud productiva para los campos, aptitud constructiva para el medio urbano, servicios, pavimento, etc. Debe tenerse en cuenta que la planilla incorpora rubros de comparación que pueden ser destinados a terrenos urbanos o a tierra rural.
La selección de antecedentes debe ser representativa del segmento de mercado del bien tasado, es decir del bien que motiva la confección de la planilla, de modo que si esto es así, los coeficientes de homogeneización razonablemente no asumirán altos niveles, reduciendo el posible error de apreciación.
Para la adopción de los coeficientes de homogeneización o comparación, el tasador debe apelar a sus conocimientos técnicos, apreciación y experiencia. En algunas ocasiones, el Tribunal brindará cuantificaciones referenciales de coeficientes, que sirven para orientar sobre el rango más usual para cada caso. De todas formas, debe primar el buen criterio del tasador, que es quien resuelve la aplicación del coeficiente que corresponda.

A los coeficientes de homogeneización netamente comparativos, se suma el coeficiente de oferta, que se aplica a cada antecedente de oferta consignado.
El coeficiente de oferta es una reducción del valor del antecedente, estimado en función del valor real que asumiría la operación. Se aplica a cada caso, y por lo tanto la apreciación del tasador puede ser distinta para cada antecedente aún dentro de la misma planilla.
Todos los coeficientes se multiplican entre sí, obteniéndose un coeficiente total por cada antecedente. Este coeficiente total multiplicará el valor unitario solicitado por ese antecedente, obteniéndose un valor unitario transformado en cada caso.

El concepto es que si el antecedente fue correctamente seleccionado como exponente de ese segmento de mercado y es por lo tanto comparable con el bien a tasar, y por él se solicita un determinado valor unitario siendo como es y con las características que tiene, si sus características fueran idénticas al bien a tasar, el mercado solicitaría este valor transformado, que incorpora además la reducción por contraoferta. El proceso de homogeneización implica desde este punto de vista una calificación del antecedente, extrayendo de él un valor unitario que se utilizará para la determinación del valor unitario del tasado.
El paso siguiente es promediar los valores unitarios obtenidos entre sí obteniendo el valor unitario final aplicable. Si la tasación es de un bien singular, se aplicará el valor unitario obtenido a la superficie del mismo. Si la planilla es para la obtención del valor unitario de un bien para un valor zonal, se deberá reproducir el proceso comparativo, en este caso entre el referencial zonal y el caso por tasarse.

Superficies

Cada valor unitario implica la división entre un valor económico y una superficie. El valor económico estará inequívocamente expresado en la moneda en curso. La superficie se expresará en una unidad conveniente: será el metro cuadrado en casos urbanos o la hectárea en propiedades rurales. Pero para comparar hace falta procesar las superficies con un criterio de homogeneización. El Tribunal establece rangos medios para estos porcentajes, cuya aplicación en cada caso quedará a criterio del tasador.
Se observa la importancia de que el criterio de homogeneización de superficies para la comparación debe ser coherente entre el antecedente y el consecuente.