Impuestos sobre las inversiones en propiedades estadounidenses

El Congreso estaba preocupado que los inversores extranjeros, se trate de individuos o corporaciones, fueran a menudo capaces de evadir todo tipo de impuestos estadounidenses sobre las ventas de posesión de bienes inmuebles en los Estados Unidos para inversión o uso personal.

El Congreso se dio cuenta de que los propietarios extranjeros de corporaciones extranjeras que poseían bienes inmuebles en los Estados Unidos también podían evadir los impuestos cuando vendían sus acciones (ya que dichas ventas eran ingresos de origen extranjero, no sujetos a las tasas de impuestos norteamericanos).

El Congreso vióla disparidad existente entre las tasas aplicadas a ciudadanos y residentes de los Estados Unidos que invertían en bienes inmuebles en el país y no residentes que invertían en bienes inmuebles como una violación de los principios de la política de impuestos. Como resultado de ello, el Congreso aprobó el Acta de Impuestos sobre propiedad inmobiliaria para Inversiones Extranjeras de 1980 (FIRPTA).

El FIRPTA en esencia obliga a los contribuyentes no residentes a pagar el impuesto a las ganancias estadounidense a las tasas graduales ordinarias sobre los ingresos netos (con ciertos descuentos permitidos) derivados de propiedades estadounidenses, un beneficio que generalmente es para los residentes.

Sin embargo, el FIRPTA también asegura que las ganancias por la venta de bienes inmuebles estadounidenses también estén sujetas a impuesto a las ganancias. Poseer bienes inmuebles a través de corporaciones no otorga una vía de escape al FIRPTA.

El FIRPTA grava con impuestos a los ingresos y las ganancias por la operación y venta de “intereses en bienes inmuebles estadounidenses” (USRPIs) poseídos por extranjeros no residentes y corporaciones. Generalmente se entiende por USRPI cualquier interés en bienes inmuebles estadounidenses (incluyendo intereses en minas, pozos y otros recursos naturales, mejoras edilicias y algunas posesiones personales relacionadas con el uso de bienes inmuebles) y cualquier interés en ciertas corporaciones estadounidenses (compañías que posean bienes inmuebles estadounidenses). Debe notarse que también existe URSPI con respecto a cualquier bien inmueble situado en las Islas Vírgenes (pero no otras posesiones de los Estados Unidos).

La decisión de si una corporación doméstica es una compañía que posee bienes inmuebles estadounidenses (USRPHC) se hace sobre la base del porcentaje de activos poseídos por la corporación que constituye URSPIs durante un período de tiempo determinado.

El período de tiempo a tomar en cuenta será el menor de

(i) el lapso en el cual el contribuyente poseyó el interés correspondiente, o
(ii) el período de cinco años que termina en la fecha de venta de la corporación.

Por lo general, una corporación doméstica es una USRPHC si el valor de mercado de sus USRPIs es igual o mayor al 50% del valor de mercado de los intereses mundiales sobre bienes inmuebles de la corporación y de todos los otros activos usados para llevar adelante actividades comerciales o negocios.

Las reglas referentes a las USRPHCs son bastante complejas y hay varias excepciones que pueden aplicarse, incluyendo una para las corporaciones que hayan vendido previamente todos sus USRPIs, y otra para quienes posean 5% o menos de las USRPHCs que participen públicamente en bolsa.

Debe notarse además que reglas especiales se aplican con respecto a otro tipo de entidades comerciales (por ejemplo las sociedades). Por lo general, la participación en una sociedad no constituye URSPI. Se aplica un criterio diferente cuando un socio recibe un pago de la sociedad.

Si el socio vende su participación en la sociedad, el importe de dinero u otra propiedad recibida por el socio que caiga dentro de la categoría de USRPIs será tratada como un importe intercambiado por un USRPI.

Como otros aspectos de las leyes impositivas estadounidenses aplicables a no residentes, el FIRPTA se lleva adelante a través de una retención de impuestos.

Si un extranjero no residente vende un USRPI, el comprador debe retener el 10% del precio total de compra de ese USRPI y remitir ese importe a la Dirección General Impositiva (IRS) dentro de los 20 días de realizada la transacción.

Esto es un problema en los casos en que el precio de compra excede el importe de dinero en efectivo que se maneja en la transacción. No se requiere retención si el comprador puede probar que el vendedor no es ciudadano extranjero, que los intereses transferidos no constituyen USRPI, que el vendedor no está sujeto a gravámenes por la transacción (por una cantidad de razones), o que el vendedor puede optar por un régimen de retención reducido (por ejemplo, bajo ciertos tratados impositivos) o ha podido acceder a un certificado de retención de impuestos.

Para obtener un certificado de retención de impuestos y una exención de las tasas de retención, el vendedor no residente debe completar el formulario del IRS 8288-B.

Ese formulario requiere una descripción del USRPI que se está vendiendo, el precio de venta, un cálculo de máximo de impuestos que se va a deber y evidencia de que el vendedor no posee retenciones FIRPTA pendientes con respecto a la compra del USRPI.

Si se obtiene un certificado de retención de impuestos, el extranjero no residente debe emitir un recibo de retorno de impuestos de los Estados Unidos por el año de venta y pagar el importe correspondiente de impuestos en ese momento.

Una inversión en bienes inmuebles estadounidenses también puede crear complejidades significativas en el contexto de una herencia. Los Estados Unidos han firmado tratados impositivos referidos a este tema con varios países que sirven para eliminar el doble gravamen sobre el legado y la herencia que pueden hacer diferentes países.

Estos tratados generalmente operan sometiendo a gravámenes al legado de una persona fallecida solamente en el país en el cual la persona estaba domiciliada (con intenciones de residir de forma permanente) en el momento inmediatamente anterior a su muerte. Sin embargo existen excepciones, particularmente en lo que refiere a los bienes inmuebles. Por ejemplo, el legado de una persona domiciliada en Alemania que posea bienes inmuebles en los Estados Unidos estará en principio sujeto a los impuestos de herencia alemanes.

Como resultado de esta inversión, el legado de la persona fallecida deberá someterse a las complejidades de los tratados impositivos, a las tasas de transferencia a pagar en ambos países, recibos de retorno impuestos por legado o herencia en múltiples jurisdicciones y una serie de otras cuestiones. A menudo, este tipo de onerosas complejidades puede ser evitada planificando la herencia.

Por ejemplo, la persona domiciliada en Alemania del ejemplo dado líneas arriba podría haber mantenido sus bienes inmuebles en los Estados Unidos a través de una corporación alemana. Según el tratado impositivo entre ambos países, las acciones en la corporación alemana no habrían estado sujetas a impuestos sobre la herencia.

Nótese que las transferencias de propiedades estadounidenses a corporaciones extranjeras siempre llevan aparejados complejos temas impositivos. Por eso, siempre se debe buscar el asesoramiento de un profesional calificado en el tema al tratar con este tipo de transacciones.

En resumen, el FIRPTA provoca que las inversiones de extranjeros (incluyendo a algunos residentes temporarios en el país) en bienes inmuebles estadounidenses sean gravados en buena parte de la misma manera en que se grava a las inversiones en bienes inmuebles estadounidenses de ciudadanos o extranjeros residentes.