ÍTEM 1.-
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION
Hemos observado que la planilla de “Estudio de Tierra” tiende a agrupar todos los antecedentes y homologarlos, trasladarlos a un mismo punto, a una misma fecha, a un mismo tipo de lote, con las mismas características, con los mismos servicios públicos, etc., es decir, hacer que todas las ventas, completamente dispares, se transformen en operaciones de venta homogéneas. Al principio de la planilla, figuran los antecedentes de venta u ofertas, con la ubicación, la forma de pago y la fecha. Después, un coeficiente de forma de pago para transformarlas en ventas al contado, el importe de la venta y el precio de contado; a continuación, figuran los datos referentes al edificio, donde se establece el estado, la superficie cubierta, su valor estimado o el de su demolición. Respecto del terreno se agregan los datos de frente, fondo, superficie y forma, el precio de la operación pactada –descontada la demolición o el edificio- y, por fin, obtendremos el valor unitario del terreno supuesto baldío.-
Veamos ahora en qué forma determinamos los distintos coeficientes correctivos.-
Primero: qué es un coeficiente?
Definiciones:
1. adj. Que causa junto con otra cosa un efecto.
2. m. Factor o número que multiplica.
3. MAT. Elemento constante en una multiplicación.
Es un número que multiplica el valor de una variable en una ecuación. En la terminología financiera los coeficientes se calculan como razones o proporciones entre dos variables, y sirven como números que indican el desempeño financiero de las instituciones. Así, por ejemplo, el coeficiente de capital se calcula como la relación entre el beneficio neto total antes de impuestos dividido por el capital de las acciones de la empresa, para un ejercicio determinado; el coeficiente bancario es la proporción entre las diversas partidas del activo con respecto a las del pasivo; el de operaciones es la relación entre los gastos totales de operación, incluyendo los costos, con las ventas netas; el de disponibilidad, para un banco, calcula la posibilidad inmediata de satisfacer las obligaciones del activo circulante con las cuentas por cobrar y los valores que pueden convertirse en líquidos; el de endeudamiento es la relación entre el pasivo circulante y el capital neto final; el de inversión mide la proporción que representa la inversión efectuada sobre el pasivo total; el de liquidez relaciona el activo circulante con el pasivo circulante, y el de rentabilidad es la proporción entre el beneficio obtenido en un ejercicio y los recursos empleados o renta del capital invertido.
Como dijimos antes, estos coeficientes son –en parte- de apreciación personal, pero en su mayoría pueden ser calculados matemáticamente o por los menos de acuerdo a ciertas normas técnicas que, seguidas por dos o más tasadores, conducen a los mismos resultados. Esta es la finalidad que tiene el estudio de una planilla de homologación de valores sobre la base de procedimientos técnicos: la de obtener resultados similares partiendo de antecedentes también similares.-
En cuanto a los asimiladores, cabe agregar que el Tribunal de Tasaciones de Nación recomiendo utilizar aquellos antecedentes cuyos coeficientes no superen 1,30, ello significa que su diferencia con el “tipo” no supere el 30%. Hace esta salvedad, ya que al finalizar la homogeneización, obtendremos resultados distorsionados, ya que el/los antecedente/s que estamos usando tienen gran diferencia con el lote a valuar, ya sea por su forma, superficie, ubicación o servicios.-
Para aquellos que no manejan los valores de coeficientes, cabe hacer una revisión de matemática básica:
Si a un valor antecedente lo multiplico por 1, no tendrá variación. Ahora si lo hago por 1,30, tendrá un incremento directo del 30%. Si a este valor lo multiplico por 0,70, tendrá una disminución del 30%. Veamos un ejemplo:
$ 10.000 x 1 = $ 10.000
$ 10.000 x 1,30 = $ 13.000
$ 10.000 x 0,70 = $ 7.000
Ello nos indica que si tenemos un antecedente (con relación al bien en análisis), que tiene asfalto, igual que el terreno en estudio, su coeficiente homogeneizante será 1,00. Si el antecedente tiene el servicio y el bien en estudio no, seguramente su coeficiente será superior a 1 (puede ser 1,20 a 1,50) que ya estudiaremos su determinación en el COEFICIENTE POR SERVICIOS PUBLICOS. Y si fuera a la inversa, o sea que el antecedente no tenga el asfalta y el bien a tasar si; en tal caso, el coeficiente será inferior a 1 (puede ser 0,80 = 20% menos, o 0,50 = -50%). -
ÍTEM 2.-
Trataremos de ir ítem por ítem de aquellos que surgen de la planilla de cálculos o de gabinete que hemos visto.
En este ítem 2, veremos la formación de los distintos coeficientes valorativos de los antecedentes que obtendremos para formar el precio del bien que debemos tasar, como aquellos que conforman al bien problema.-
En realidad nosotros tenemos un "problema", cual es la finca a valorar; y para ése problema, debemos tener "antecedentes", con los cuales formaremos "un tipo", el que nos llevará a determinar el precio del problema.-
Dice el Dr. Magnou (ob. cit. p. 67): El tipo: El tipo supone un paso intermedio en el cálculo valuatorio, pero lejos de ser una intermediación estéril, es muy necesaria y casi protagónica: con referencia a él se seleccionan los antecedentes y se tabulan los asimiladores:
antecedente → tipo → problema
Puede por tanto considerarse como un problema con relación al antecedente y como un antecedente con relación al problema.-
Puesto que el antecedente debe ser semejante al problema, el tipo lo será también con relación a ambos.-
Cuando hablamos del/los antecedentes, debemos tener en cuenta sus características.-
Tanto el bien como la moneda como el mercado problemas poseen algunas características que importan significativamente para la tasación. Recuérdese que siendo la metodología de la tasación esencialmente comparativa, no le interesan al tasador determinantes absolutos sino calcular diferencias de valor en función de diferencias de características. Hay por cierto algunas fundamentales para que un bien tenga valor, por ejemplo su dominio en regla, pero si no hay diferencia para una tal característica en el problema y en el antecedente, no configura lo que llamamos una característica importante.-
Las características importantes a considerar en el problema (y en los antecedentes) deben reducirse al mínimo indispensable (por ejemplo cinco) para evitar la excesiva acumulación de error en los cálculos. Es preferible por tanto que cada característica elegida sea integradora de varios aspectos.-
Según sea el problema (bien, moneda y mercado) hay que establecer cuáles son esas características. Para ello puede encararse un detallado estudio, pero lo más práctico es aprovechar críticamente la experiencia ajena acumulada en la bibliografía y realizar consultas específicas a los tasadores teóricos. Obvio resulta que la selección de características importantes depende de cada caso particular pero pueden adelantarse algunas orientaciones genéricas que la faciliten.-
El antecedente, es cualquier dato utilizable como base de comparación en una tasación, por su semejanza con el problema o con el tipo.-
El antecedente es un valor y por lo tanto está constituido esencialmente por una cantidad numéricamente expresable, pero ese número no adquiere verdadero significado si además no se indica:
a) La individualización precisa del bien al cual se refiere y, en caso de no ser éste conocido o accesible, una descripción de sus características importantes.-
b) El alcance del dominio que sobre el bien tiene su propietario.-
c) La unidad monetaria en la cual el valor está expresado y, de ser necesario, su poder adquisitivo. Para tal caso, y a los fines prácticos, debemos considerar si el antecedente ha sido vendido en dólares estadounidenses, se debería indicar la cotización de dicha moneda extranjera al tipo de cambio con la moneda oficial del país para la fecha antecedente. Si se vendió en U$D 120.000 el 4 de noviembre de 2002, se deberá indicar que para adquirir U$D 1,00 en dicha fecha se necesitan $ 4,25 (por ejemplo); y, en tal caso, hacer la conversión a la moneda legal en curso. Por ejemplo $ 510.000.-
d) El mercado al cual está referido el valor (lo que implica, entre otras cosas, indicar el momento) y, en caso de no ser aquél conocido o accesible, una descripción de sus características importantes.-
e) El margen de error y la confianza. Para tal caso, debemos considerar la fiabilidad de la información que tenemos, o si el bien se ofrece en venta. Para el primero de los casos, debemos considerar si es una información "oficial" o "extraoficial". Consideremos para ello, que puede existir una evasión impositiva por parte de los contratantes (declaran menor monto de la operación a fin de abonar menos valor sobre las cargas impositivas existentes por cada transacción). Y para el segundo, debemos consultar cuánto hace que el bien está en oferta o cuánto aproximadamente se tarda en "colocar" un bien de tales características en la zona en que se emplaza. Para tal caso se utilizan coeficientes correctivos que van desde el 0,99 al 0,80.-
f) La tendencia del valor.-
Cuando hablamos de la similitud debemos tomar a esta expresión como cuantitativa del grado de similitud del antecedente con el problema o con el tipo.-
Recuérdese que el antecedente debe ser bastante similar al problema, pues si bien la protofórmula:
problema = antecedente x asimilador (coeficiente)
vale para cualquier antecedente, si éste es muy diferente del problema se complica enormemente el cálculo del coeficiente y no rigen los valores tabulados (que fueron calculados suponiendo simplificaciones justificadas por similitud). Además, tampoco rige el modelo matemático que permite obtener el valor más probable por promedio y el margen de error por desvío de la muestra.-
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